年华西区房地产市场平稳收官。成都、重庆、西安、昆明四地在零售、写字楼等物业板块均稳健发展。第一太平戴维斯发布2021年华西区房地产市场总结，回顾西区四城最新房地产市场动态并展望未来市场走势。

　　2021年成都零售市场和写字楼市场需求保持活跃，市场整体稳步回暖；新型商业载体提升市场活力，信息技术与金融行业共筑需求基石。

　　2021年，成都甲级写字楼市场录得华润二期B座、西部文化产业中心、中冶天府大厦三个新增项目交付入市，共计约14万平方米，甲级写字楼总存量超过352万平方米。在需求端，成都甲级写字楼市场呈现持续活跃态势，全年录得净吸纳量为23.4万平方米，市场空置率同比下降3.6个百分点至20.2%。

　　信息技术、金融行业为2021年成都甲级写字楼市场行业来源前两位，占新增成交总面积约41%。值得一提的是，零售与贸易行业首次跃居至年度第三大成交来源，占新增租赁成交总面积的11%，线上、线下零售企业和进出口贸易企业均实现多笔租赁成交。

　　近年来，成都外贸保持上升势头，出口、进口双双实现高速增长，外贸结构持续优化，零售与贸易行业的租赁需求有望持续释放。此外，受到“双减”政策的影响，消费者服务行业下的教育服务子行业出现退租情况，但是由于在线教育在全市甲级写字楼内面积占比不高，对租赁市场的影响有限威廉希尔体育William Hill。

　　展望2022年，成都将迎来多个甲级写字楼项目入市，全年甲级写字楼市场新增供应预计会超过60万平方米，届时全市甲级写字楼总存量或将突破400万平方米。

　　2021年成都零售市场新增供应放量趋于稳定，全市购物中心总存量达约698.4万平方米。市场延续调整态势，需求稳定，前三季度全市购物中心平均空置率稳步回落，虽然在第四季度出现小幅振荡，但全年整体空置率仍同比下降1个百分点至约8.3%。与2020年相比，市场需求持续回暖，全市购物中心首层平均租金同比小幅上涨，报人民币424.1元每平方米每月。

　　值得一提的是，以交子金融大街盒子空间和大源中央公园地下商业空间REGULAR为代表的新型商业载体为市场带来诸多新意，这些项目在内容空间、推广营销等方面给品牌和业主提供了更多变化和创新机会，有利于增强成都商业市场的品牌吸引力和竞争力，为市场注入新鲜活力。

　　2021年成都物流市场新增供应趋于稳定，主要位于青白江，全市高标仓总存量约500万平方米。第七次人口普查数据显示，成都常住人口突破两千万，十年间常住人口增量排名全国第三，高速增长的人口带动消费需求持续上涨，支撑成都消费基本面稳定向好；零售、电子商务等行业发展势头良好，相关仓储物流需求稳定增长，助推成都物流市场全年需求活跃，全市平均空置率继续下降，达约7%。市场需求稳步上涨，进一步改善市场情绪，全市平均租金小幅上涨，录得人民币23.4元每平方米每月。

　　未来成都物流市场高标仓供应量或将大幅放缓，有望缓解市场去化压力。2021年随着成都迈入双国际枢纽机场时代，以及成都国际铁路港经济技术开发区获批，城市对外贸易通道不断拓宽，门户枢纽地位得到进一步提升，有望持续为成都物流市场的需求增长提供不竭动力。

　　2021年重庆零售场景体验式消费需求较为旺盛，项目调改助力观音桥商圈升级焕新。写字楼市场总体保持稳定，信息技术引领全年市场需求。

　　2021年，重庆甲级写字楼市场供应量较2020年有所上升，迎来复星国际中心与光环中心B座入市，推升全市甲级写字楼总存量至253万平方米。全年市场需求同比有所下滑，录得全年净吸纳量约10.6万平方米。全市空置率整体保持稳定，微跌0.5个百分点至27.0%。租金方面，业主更倾向于通过定制装修等方式针对性地满足租户多元化的租赁需求，从而提高项目市场竞争力。全年重庆甲级写字楼市场平均租金报人民币85.5元每平方米每月，同比小幅下跌0.3%，租金变化趋于稳定。

　　从行业需求端分析，信息技术、消费者服务以及金融业位居全年办公需求前三，分别占比20%、15%及14%。重庆信息技术业近年来发展迅猛，内资知名企业与本土企业共同支撑起信息技术行业的租赁需求。本年度新增信息技术业租赁面积同比上升约31%，新增租赁成交数量上升约33%，一举跃居全市办公租赁需求首位。

　　2021年重庆零售物业市场新增供应约91.3万平方米，推动全市零售市场总存量达753万平方米（含百货）。较高的市场供应量加剧市场竞争，将全市整体空置率推升至15.5%。然而年内延续调整态势的核心商圈空置率同比下降1.7个百分点。非核心商圈中，部分承租面积较大的百货和项目主力店出现退租情况，录得SM百货、新世纪百货和富安百货由于集团战略布局调整相继闭店，百丽宫电影院关闭其位于嘉陵天地一期的门店。租金方面，重庆零售市场整体首层平均租金同比下降0.2%至人民币375.3元每平方米每月。

　　在重庆全面建设国际消费中心城市的背景下，年内观音桥商圈调整动作频繁，在硬件升级方面，观音桥大融城和重庆百货外立面将打造大面积玻璃幕墙；同时盈嘉中心门口已围挡，将与轨道交通9号线接驳，届时将进一步提升观音桥商圈交通便利度。在项目业态调整方面，天和里将商场L1层改为小吃街，同时其它楼层引入众多服装配饰类品牌；高区则引入亚朵婚纱摄影、木瑾造型、AVANT STUDIO健身房等休闲及娱乐品牌，在增加商场客流量的同时，也有效降低了项目整体空置率。同时，茂业百货6楼也进行了业态调整，引入密室逃脱、美容美发、KTV等休闲及娱乐品牌，以期吸引客流。在品牌升级焕新方面，星光68广场A馆在引入多家奢侈品牌的同时，也将原来位于中庭区域的Cartier升级为精品店。

　　2021年，重庆高标仓市场迎来供应高峰，全年累计共有十余个项目入市。得益于制造业租赁需求的稳健增长，重庆市场基本面整体相对稳定。在租金方面，降幅逐步收窄，录得全市平均租金为21.4元每平方米。而在空置率方面，市场去化较为稳定，推动整体空置率下降至约25%。值得关注的是威廉希尔体育William Hill，因重庆生物医药行业的迅速发展与国家药品流通制度的改革，生物医药需求在部分区域较为旺盛，成为年度市场的亮点。

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　　展望未来，随着《成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划》等相关文件的出炉，重庆三大国际物流通道汇聚的卓越区位优势未来将持续推动物流产业发展，或将刺激企业租赁需求进一步释放。而由于重庆未来供应将逐步收窄，预计重庆高标仓市场空置率或将稳定下降，租金变化也将日趋稳定。

　　2021年西安零售市场核心商圈焕新升级，成为市场关注的焦点。写字楼市场在无新增供应的背景下，空置率持续回落。

　　2021年，西安甲级写字楼市场无新增供应入市，总存量维持在201万平方米。宏观经济增长放缓影响写字楼市场的租赁需求，西安甲级写字楼全年净吸纳量约3.5万平方米，市场整体活跃度降低，但由于供应端的放缓，市场空置率同比下降1.7个百分点至28.7%。基于当前市场状况，部分业主在租金方面做出适量让步，全年西安甲级写字楼市场平均租金约为人民币103.3元每平方米每月，同比小幅下降0.2%。

　　从行业需求端来看，房地产、信息技术、金融为全年西安甲级写字楼市场新增租户行业来源前三位，占新增成交总面积的比例超过50%。值得一提的是，第三方办公在年内租赁表现回暖。一方面，录得部分联合办公品牌扩租；另一方面，包租类运营商也在多个项目持续布局。“双减”政策的落地对在线教育行业租赁需求产生巨大影响，K12类租户在西安甲级写字楼内的退租潮从第三季度开始，头部知名教育企业在甲级写字楼合计退租面积约6万平方米。

　　展望2022年，西安甲级写字楼市场预计会迎来约30万平方米的新项目入市，或将进一步加大市场去化压力。2021年碳达峰、碳中和成为商业地产的重要议题，未来可持续发展、智慧办公、绿色建筑将成为楼宇开发和运营中的重要因素。

　　2021年西安零售物业市场新增供应约40.5万平方米，助推全市零售物业市场总存量升至642万平方米（含百货）。新入市的项目在多个商圈均有分布，有效提振全市的商业氛围。前三季度零售市场需求保持活跃，空置率连续下降；第四季度受新增项目集中入市及部分购物中心大面积租户退租的影响，全市空置率出现小幅上扬。全年来看，市场平均空置率同比下降1.4个百分点，至7.5%。全市购物中心首层平均租金保持平稳为人民币320.3元每平方米每月。

　　核心商圈部分零售项目进行品牌与业态调整，空置率降幅高于非核心商圈，同比下降8个百分点，至10%。万达广场民乐园店四层引入众多娱乐类业态，如剧本杀、密室逃脱、桌球等，在满足消费者多元需求的同时迅速去化空置面积。SKP-S于第四季度亮相SKP四层，通过空间设计与场景打造形成独立的商业空间，成为热门打卡地；同时也为西安带来众多知名潮流品牌，如SACAI、SMFK、Rick Owens等。

　　展望2022年，预计将有超过40万平方米的新增供应进入西安零售物业市场。分区域来看，约有一半的新项目落户高新商圈，代表项目包括金旅城体育之窗、益田假日天地等。从中长期来看，未来伴随城西、城东新项目的陆续建成，在不断满足周边人群的购物需求的同时，或将助力形成新的商圈。

　　2021年昆明甲级写字楼市场未录得新项目，全市甲级写字楼总存量维持在91.5万平方米。市场租赁需求持续回落，全市净吸纳量降至3万平方米。由于无新增项目入市，当前昆明市场处于缓慢的存量去化阶段，全市写字楼空置率同比下降3.2个百分点至38.6%。

　　租金方面，虽然全市平均租金仍缓慢下行，但降幅明显收窄，2021年昆明甲级写字楼市场的平均租金约为人民币90.5元每平方米每月，同比下降2.3%。

　　租户来源方面，房地产、金融和信息技术三大行业是昆明甲级写字楼内租户来源最多的行业，分别以27%、19%和10%的比例占据了全市甲级写字楼一半以上的租赁面积。从租户的空间分布来看，房地产和金融行业的企业聚集在北市区和南市区；信息技术行业的企业聚集在中市区；呈贡新区作为城市新区，活跃的基础设施建设吸引了众多房地产企业入驻。

　　2022年甲级写字楼市场预计将迎来近14万平方米体量的新增项目入市，其中巫家坝子市场供应量最大。

　　2021年昆明零售市场供应继续放缓，仅迎来一个新项目入市，全市购物中心总存量达约308万平方米。全年市场需求维稳，购物中心平均空置率在连续上涨了三年后停止上涨，同比下降1.1个百分点至约14.0%；全市购物中心首层平均租金与去年持平，报人民币333元每平方米每月。

　　2021年昆明零售市场需求稳定，其中新能源汽车品牌和宠物相关品牌表现活跃。新能源汽车品牌年内加速在昆明零售市场布局，目前新能源汽车品牌已入驻昆明零售市场约四分之一的优质购物中心。此外，宠物经济在商场中逐渐升温，昆明商场中的宠物业态呈现出多样化的发展趋势，深度满足愈加精细化和个性化的消费需求。除了传统的宠物零售和宠物服务，越来越多诸如宠物主题乐园、宠物互动体验等类型的品牌受到项目青睐，进一步丰富了商场的体验业态。

　　“西区各城市在‘十四五’规划开局之年深入推进区域协作，城市开放度不断提升；同时在城市更新、产业升级、都市圈建设等领域取得重大进展，持续为城市高质量发展注入新动能。伴随城市将迎来更多发展契机，西区商务商业市场的发展也有望开启新篇章。”

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